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Garantias Locatícias: Fiador, Seguro Fiança, Caução, Título de Capitalização e Desconto em Folha.

13 de janeiro de 2015

Alugar um imóvel nem sempre é algo simples, já que geralmente é pedido como garantia de cumprimento do contrato um fiador, que deve apresentar requisitos como ter um imóvel quitado e renda compatível com o valor da locação. Mas já é possível alugar imóveis sem precisar recorrer à boa vontade de terceiros em Londrina.

De acordo com a lei de locações (Lei 8245/91), o locador pode exigir do locatário como garantia caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização. É proibido estabelecer mais de uma dessas modalidades em um mesmo contrato de locação. Cada imobiliária pode, no entanto, definir suas regras sobre garantia contratual, como por exemplo, qual será o valor mínimo do imóvel e renda do fiador e que outras modalidades serão aceitas.

Dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), do Secovi-PR em Curitiba, referentes aos contratos firmados em junho de 2014, apontam que 72% das locações foram feitas com fiador, seguidas pelo seguro fiança (13,7%), caução (4,6%), título de capitalização (1,7%) e desconto em folha (1,5%). Segundo o Inpespar, nos últimos dois anos, houve crescimento na procura por garantias alternativas ao fiador.

Para o advogado e consultor jurídico do Secovi, Danilo Serra Gonçalves, o mercado de Londrina segue a mesma linha da capital. Na avaliação dele, a fiança ainda é a forma de garantia contratual mais utilizada por uma questão de costume e por ser a preferida pelas imobiliárias, que julgam ser mais segura. "As demais modalidades podem ser negociadas com a imobiliária, já que ela não é obrigada a aceitar todas elas", aconselha.

O consultor destaca que não se limitar apenas à exigência de fiador como garantia facilita o fechamento dos contratos de locação. "Muitos não querem pedir a alguém que seja fiador e mesmo que as outras modalidades sejam mais onerosas, como o seguro fiança, acabam se tornando vantajosas por não dependerem de outros."

O corretor imobiliário Wilian Feliciano confirma ser comum o locatário ter dificuldades para encontrar fiador, já que a exigência mínima é ter um ou dois imóveis quitados no nome e renda compatível com o contrato - entre três a quatro vezes o valor do aluguel. A imobiliária em que Feliciano trabalha oferece como opção ao fiador apenas o título de capitalização vinculado ao contrato.

"Com essa alternativa, o risco de inadimplência é menor. E para quem tem dinheiro disponível na poupança, por exemplo, é uma boa opção, já que a rentabilidade é quase a mesma", argumenta. De olho nesse tipo de contrato, as empresas que trabalham com operações de garantia costumam oferecer benefícios tanto às imobiliárias quanto aos locatários para conquistar clientes que querem fugir de fiador.

Entenda

Caução, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização são modalidades que necessitam de investimento por parte do locatário. Trata-se de um bem que será posto à disposição do locador para que este possa compensar um eventual não pagamento do aluguel.

Cada modalidade tem sua regra específica. A caução, por exemplo, poderá ser oferecida em bens móveis ou imóveis. Se for em dinheiro, o valor não pode ultrapassar três meses de aluguel e deve ser depositado em poupança. Se não utilizado, ao fim do contrato o locatário retira o dinheiro e seus rendimentos.

O seguro de fiança locatícia, assim como a própria fiança, abrange todas as obrigações do locatário. O locatário realiza um seguro em instituição financeira, que faz uma análise cadastral prévia de sua situação econômica. O seguro garante reembolso das despesas, cobre possível inadimplência do aluguel, multas.

Já a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização refere-se a aplicações financeiras com objetivo de constituir fundos especificamente para a garantia imobiliária e tem por característica indisponibilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade de suas cotas, administradas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O valor é acordado entre o locador e o locatário e pode ser resgatado com a rescisão do contrato. O cliente também tem benefícios extras, como participação em sorteios.

Manasses Soares é especialista em garantias de contrato de locação imobiliária e aponta que seguro fiança e título de capitalização têm conquistado os clientes. Segundo ele, são opções que atendem desde locatários com menor renda até empresários. "Temos casos de pessoas jurídicas que preferem, mesmo em locações com valores altos, fazer o seguro fiança", comenta. As imobiliárias também têm demonstrado interesse por essas opções de garantia do contrato e passado, inclusive, a sugeri-las aos clientes, afirma Soares.


Foi o que aconteceu com a empresária Taciana Ferreira Sousa, que procurou uma imobiliária para alugar um apartamento e foi informada das opções de garantia do contrato. Há três anos em Londrina, Taciana conta que escolheu o seguro fiança pela praticidade de não ter de sair em busca de um fiador. "Só depende do seu nome e do seu crédito", diz, referindo-se à análise cadastral que a empresa realiza. A empresária se diz satisfeita com a modalidade escolhida. "Morei nos Estados Unidos e lá também a garantia é de acordo com sua condição econômica. É bem melhor, porque hoje ninguém mais quer assumir ser fiador."

Contratos de locação em junho de 2014

Veja quais foram as garantias dos locatários, segundo o Inpespar:

Fiador: 72%

Seguro Fiança: 13,7%

Caução:4,6%

Título de Capitalização: 1,7%

Desconto Folha: 1,5%

Sem Fiança: 1,3%


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Fonte: http://www.jornaldelondrina.com.br/imoveis/conteudo.phtml?tl=1&id=1484964&tit=Como-alugar-um-imovel-sem-fiador